“土地财政”不是造成高房价的罪魁祸首
“土地财政”不是造成高房价的罪魁祸首
一、开发商及代言人、普通百姓认为高房价的祸首是“土地财政”。
全国房价再次疯涨。据悉三环外的北京某小区，已由2008年的每平米一万多涨到现在的四万多。据统计，除了温州等少数几个地区，全国的一二三线城市几乎全部在上涨。
专家们纷纷乱找原因。其中有一种观点，认为是“土地财政”造成了房价高企。
他们认为，我国的城市土地所有制是国家所有，任何一个市场主体想要得到开发用地必须从政府手里得到，房地产市场上的土地供应是由各级政府掌控着，这就是说，政府做的是独家买卖，可以轻易享有垄断经营带来的暴利。
政府为了谋取越来越大的暴利，就想尽各种办法抬高地价。比如在2012年因为房价低，担心土地卖不出好价钱就减少土地供应量，以致于土地供应不足，这已经是连续三年土地供应没有完成任务；2013年前几个月房价高企，就高价供地，而且把以前捂在手里的好地段也趁机卖成“地王”，从而把垄断优势变成巨额现金。
然后，据此得出结论，政府为了贴补自己的财政窟窿，就弄得土地价格一步步抬高，引起房产企业的成本一步步上升，从而使得房价疯狂上涨。
为了配合这种声调，这几天兰州的一些开发商就放言说，我们也不想以“地王”的天价拿地啊，可是目前的土地供应方式单一，就集中在政府一家手里，而政府一味地拍卖导致地价非理性上涨，成为房价上涨的主要因素，要改革土地供应制度，取消土地拍卖。
二、“高地价”导致“高房价”是因果关系没搞明白的错误观点。
那么这种论调有没有道理呢？我认为这是一种本末倒置的错误说法。
要头脑清醒地认识到，是高房价导致了“地王”，而不是“地王”导致了高房价。正因为房地产开发商从高房价中赚了钱，他才有实力去买地；众多的开发商赚了钱，就有实力去参加竞拍，即竞争性地买地。
这个因果关系要搞清楚，因为有了开发商舍得一掷万金的买地行为，才有了“地王”这个“果”。换句话，开发商从经营中赚钱在先，高价买地的行为在后。
因此，得出这样的结论，尽管土地价格高导致开发商成本上升，土地价格高决不是房价疯涨的主要原因。恰恰相反，房价疯涨是“地王”频现的主要原因。
咱们可以举个例子。如果北京的开发商以楼面价每平米一万元拿到了土地，所有建设成本摊下来是每平米五千元，总成本一万五，他会不会就卖每平两万？此时就算卖两万开发商也不少赚，他有百分之三十多的利润啊。可是因为种种原因（这个原因之一是开发商们垄断商品房市场，我们以后分析）他可以卖到三万，于是他的利润率就成了百分之一百。于是从多的开发商们就会在以后买地时纷纷喊出高价；因为房价高，即使拿地贵点也划得来啊。
从这个例子可以看出，正是高房价导致了竞拍时高价买地的行为。抛出“土地财政是高房价的主要原因”的论调是在混淆视听。
三、混淆视听是为了掩盖真相。
那么开发商及其代言者，还有不明真相的老百姓，如果相信了房价高主要是是政府卖地贵造成的，会有什么不良后果呢？
这个后果是相当严重的。
这就会掩盖房价疯涨的真实原因。历次房价疯涨时，专家们分析原因都会漏到一个重要因素，即房地产开发商们对商品房买卖事实上的垄断。为什么饭店里一碗拉面的价格从2000年前的三五块钱涨到了2013年的十几块，只翻了两三倍；而房价总从2000年前的三五千元涨到了2013年的三五万，竟翻了10倍左右？原因在于如果饭店拉面贵了，你可以自己做，也可以买方便面充饥；而如果房价高了，你不能自己建房，如果不符合条件也不能住低价的保障房。这才是房价疯涨的主要原因。诸如土地供应量少等等原因都还在其次。
举个例子，农民在集镇或县城买房，往往不会花冤枉钱，因为如果太贵了就不买了，可以自己建；市民买房就不同了，不买这个开发商的就得买那个开发商的，只要保障房保障不到你，你就得认宰。
可见，种种原因造成了开发商们对商品房市场的垄断，这才是房价疯涨的罪魁祸首。如何打破这种垄断，除了多建保障房外，还要允许类似自建房的行为。
这个问题行政管理部门要有清晰的思路。与其零地价供地、再招标选择施工单位建设保障房、最后绞尽脑汁尽量公平地分配保障房，还不如通过一定途径零地价供地、让刚需购房者通过一定途径自建房呢？当然，这个“一定途径”需要更深度的顶层设计。
四、混淆视听也是梦想混水摸鱼。
其次，如果“改革土地供应制度和取消土地拍卖”这样的论调成了现实，那对中国老百姓才真的成了一场灾难。
改革土地供应制度怎么改？让政府不再管卖地这件事吗？
从上述分析可知，“地王”的出现，其实就是各级政府从高房价中分了一杯羹，而如何这杯羹政府不分去，就会全部落入房地产开发商的口袋。
政府卖地的钱用到哪里了？硬性规定，相当一部分用到了水利和教育；其他的大部分用到了城市基础设施上了，这其中就包括商品房小区的水电路建设费用等。可见，羊毛固然出在羊身上，但也用在了正经地方。
如果这些钱到了房地产开发商的口袋，或者换个说法假设房地产开发商拿地没花钱，那他们还是能卖多高房价就卖多高，资本的逐利本性决定了他们不会因为成本低了就降低售价，买房者还是高价买房，利润多了会帮助他们进一步控制市场，谋取更大程度上的垄断。
而如果取消土地拍卖制度，那该用什么方式选择用地对象？
如果真的取消拍卖制度，必然导致房地产开发商们利用垄断地位和对社会的影响力，以相当合算的价格拿到土地，而高房价却不会因此降下来。本来手里就有馅饼，这下好了，天上又掉下了金元宝。
我们小老百姓一定要擦亮眼睛，政府的管理制度确实有需要改进之处，但最需要改进的，恰恰是如何改进目前的商品房市场管理制度，即打破商品房供应垄断。其他的制度当然也需要改进，但我们要警惕既得利益集团利用普通百姓的善良和信息不对称，净出馊主意，从而制造更大的不公正。
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