中金天泰北京投资基金管理有限公司关于北京房价走势的一个前瞻性指标，欢(转载)

戴愿

　　本人在某央企总部做融资方面业务，最近闲来无事，听周围买房的同事老是叨叨房价的问题，于是就把北京的房价走势自2009年和很多金融指标做了对比，无意中发现了一个前瞻性指标。现在拿上来和大家分享下，欢迎理性讨论。
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　　这个指标是银承贴息利率。
　　我们国家银行贷款利率是管制的，银承贴现市场是开放的，因此这个利率非常有参考价值。
　　一、只要是银承贴息利率低于同期限银行贷款利率且同时低于6%，三个月内房价必然短期暴涨。
　　例如2009年年初至2010年年中，此段区间银承贴息利率最低到过4%，很长时间维持在5%左右。
　　2013年1月至2013年6月，银承贴息利率一直维持在4%左右。同期房价怎么表现我就不多说了，尤其是2013年2月至3月间，直接就是跳涨。
　　二、只要是银承贴息利率高于同期限银行贷款利率且同时超过贷款利率不超过3%，房价基本保持稳定或小幅上涨（年增长率在0-8%之间），市场表现是大家观望。
　　这段时间主要是在2012年年初至2012年年底。
　　三、只要是银承贴息利率远高于同期限银行贷款利率且超过9%，房价必然回落。
　　这段时间主要是2011年4月以后至2012年3月，那段时间银承贴息高达11%-12%，翻过年后也高达9%。
　　同期北京我住附近北二环今典花园，二手房从4万多一平降到3.3-3.5万一平，很明显。
　　---------------------------再割一下，说说预测--------------------------
　　最近老是闹钱荒，其实钱荒最明显的就是六月份以后，银承贴息利率大幅上扬。从5月的4%一路上升到8月的6.5%，进入房价稳定区间。要是有人关注房价的话，应该知道，今年房价最高点就是6-8月。9月份媒体老是在说还在暴涨，其实如果周围有人看房就知道，9月北京房事风向就变了，10月更是没有出现所谓大幅上涨。大家都不知道怎么回事，连中介都傻眼了。11月就更差了，我和周围中介聊天说都说没啥人看房。其实从银承利率来看，9月升到7.5%，10月升到8%，11月底太钢等主要钢厂已经到了10.8%。按照之前的说法就好理解了吧。
　　12月目前qe退出，导致银行拆借利率大幅上扬，国债回购一度超过8%，银承贴息还维持在9%的高位，如果还继续维持3-5个月，那房价会有较为明显的回落。
　　--------------------------割一割，说说感想------------------------------
　　其实房子在中国已经成为了一个带有强烈金融属性的资产。简单的从供给、刚需等等方面很难说得清楚，但是从金融角度来看就比较容易看清。房屋收入比这些长期指标只能在中长期（10-15年）才能发挥作用，而且还得没有强烈的房屋上涨预期和货币贬值的情况下才能体现出来。因为过去中国生产要素价格被严重压低，所以这也是过去五年资产价格暴涨但是泡沫尚能维持的重要原因。但是如今，除了人工，我们国家同样质量的农产品、工业品、土地房产都不便宜，即使和世界主要发达国家相比也不便宜。这意味着过去十年的发展走到了一个死胡同。
　　未来一段时间，如果国家要保住汇率，那意味着资产价格已经没有上涨的空间，否则我们国家经济必然丧失国际竞争力，那时候被做空就惨了。这就意味着未来一段时间，去杠杆是首要任务。
　　不过，我估计，国家要是没有大的决心，估计目前汇率撑个四五年，也会大幅贬值的。这比起调整经济结构，消化地方债要容易得多。
   
   
   
   
   
   
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